Mutuo seconda casa · Milano e provincia
Mutuo seconda casa a Milano: sapere prima se la doppia rata regge
A Milano una quota consistente delle compravendite è acquisto da investimento, e accanto ci sono il bilocale per i figli che studiano in Bicocca o in Statale, la casa sul lago, l'appartamento da mettere a reddito. La domanda non è quanto costa il mutuo: è quale banca considera sostenibile la tua esposizione complessiva. Conviene saperlo prima di versare una caparra.
- ★ 5,0 428 recensioni Google
- 650+ famiglie seguite nel 2025
- 10 gg di risposta media dalle banche
- 0 € se non arrivi al rogito
Paghi solo se arrivi al rogito
La nostra consulenza non ti espone ad alcun rischio: il compenso di mediazione è dovuto soltanto se ottieni il finanziamento e arrivi alla firma dal notaio. Se non vai a rogito, non ci paghi nulla. L'importo ti viene comunicato per iscritto prima di iniziare, insieme a tutte le spese della banca.
Tempi medi rilevati sulle pratiche seguite dall'agenzia. La delibera resta una decisione della banca: i tempi possono variare in base all'istituto e alla completezza dei documenti.
Quello che di solito si pensa
Il secondo mutuo non funziona come il primo
Chi compra un secondo immobile ha già superato la trafila una volta e si aspetta che vada allo stesso modo. È il momento in cui capitano le sorprese più costose.
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«Ho sempre pagato puntuale, il secondo me lo daranno»
Non conta lo storico: conta il rapporto tra tutte le rate e il tuo netto. E ogni banca lo calcola a modo suo.
Perché
Le banche non guardano soprattutto lo storico: guardano il rapporto tra la somma di tutte le rate e il reddito netto mensile. La soglia di riferimento è circa un terzo, ma c'è chi la calcola sul netto e chi sul lordo, chi conta il canone di locazione che percepisci e chi lo ignora, chi considera la parte variabile del reddito e chi no. Con lo stesso identico reddito un istituto dice sì e un altro no.
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«Tanto lo affitto, il canone copre la rata»
Molti istituti contano il canone solo al 50-70%, e soltanto se il contratto è già registrato.
Perché
Solo alcuni istituti considerano il canone atteso come reddito, e quasi mai per intero: in genere si fermano tra il cinquanta e il settanta per cento, e solo a fronte di un contratto registrato già in essere. Un canone previsto ma non ancora firmato, per la maggior parte delle banche, non esiste — anche quando l'immobile è in una zona di Milano dove si affitta in una settimana.
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«La percentuale finanziabile sarà la stessa»
Sulla seconda casa si scende in genere al 70-80%, e del valore di perizia, non del prezzo pattuito.
Perché
Sugli immobili diversi dalla prima casa gli istituti scendono in genere al 70-80% del valore di perizia. Su un trilocale milanese da 300.000 euro può voler dire sessantamila euro di liquidità in più rispetto a quanto avevi previsto, da avere disponibili il giorno del rogito.
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«A parte il tasso, i costi saranno simili»
Decadono le agevolazioni: registro dal 2% al 9%, imposta sostitutiva dallo 0,25% al 2%.
Perché
No: decadono le agevolazioni prima casa. L'imposta di registro passa dal 2% al 9% sul valore catastale e l'imposta sostitutiva sul mutuo dallo 0,25% al 2%. Su un'operazione milanese media sono diverse migliaia di euro da mettere nel conto dall'inizio, insieme all'IMU e alla fiscalità del canone se l'immobile lo affitti.
★★★★★
È stato per noi un punto di riferimento fondamentale nell'acquisto della casa di mia figlia: si è prodigato affinché trovassimo la soluzione migliore e ottenessimo le condizioni migliori per il mutuo.
Perché con noi
Cosa facciamo, in concreto
Il numero prima che tu firmi
Calcoliamo la quota finanziabile e la rata sostenibile con i parametri di ciascun istituto, non con una regola generica. Se l'operazione non sta in piedi lo sai alla prima telefonata, non dopo aver versato una caparra su un immobile che a Milano non aspetta.
Partiamo dalle banche che la seconda casa la finanziano
Non tutti gli istituti trattano volentieri la doppia esposizione e chi lo fa applica soglie diverse. Presentiamo il tuo profilo a quelli che in questo periodo la valutano bene, invece di scoprirlo dopo tre rifiuti e sei settimane perse.
Il conto comprende imposte e spese, non solo la rata
Imposta di registro, imposta sostitutiva, perizia, istruttoria, polizze, IMU e fiscalità del canone: li mettiamo nello stesso foglio della rata. Su un investimento è quello che decide se l'operazione rende, non mezzo punto di spread.
Come lavoriamo
Dalla telefonata alla firma
- 01
Chiamata iniziale
Reddito del nucleo, mutuo in corso, obiettivo dell'acquisto — investimento, figli, casa per il fine settimana — e orizzonte temporale.
- 02
Verifica di sostenibilità
Applichiamo i parametri dei singoli istituti al tuo quadro complessivo e individuiamo quelli più aperti alla doppia esposizione.
- 03
Proposte a confronto
Le condizioni migliori per il tuo caso, con imposte, IMU e costi accessori già dentro il conto.
- 04
Pratica e rogito
Documenti, perizia, delibera, notaio: la regia è nostra.
Recensioni Google
Chi ci ha scelto
★★★★★
Abbiamo avuto la fortuna di essere seguiti da Riccardo nell'acquisto della nostra casa e non potremmo essere più soddisfatti. Quello che ci ha colpito maggiormente è stata la sua efficienza: in soli 25 giorni siamo arrivati all'appuntamento per il rogito e l'accettazione del mutuo è arrivata addirittura in una sola settimana. Un risultato che pensavamo impossibile e che è stato possibile grazie alla sua preparazione e al suo costante impegno. Ci siamo sempre sentiti ascoltati, consigliati e supportati.
★★★★★
Voglio esprimere la mia più profonda gratitudine al dott. Riccardo Sava dell'agenzia Kiron di Via Brunico. Grazie alla sua straordinaria professionalità, io e la mia famiglia siamo riusciti a realizzare il sogno di una vita. Ottenere un mutuo oggi, specialmente con un monoreddito, è un'impresa estremamente complessa: ha gestito ogni fase della pratica con una dedizione e una preparazione tecnica fuori dal comune, riuscendo a superare ostacoli che sembravano insormontabili.
★★★★★
Desidero esprimere un sincero ringraziamento a Emanuele Monticelli per l'eccellente lavoro svolto. Mi ha seguito con grande professionalità in ogni fase del percorso, spiegando ogni aspetto con chiarezza e rispondendo con pazienza e trasparenza a tutte le mie domande. La sua serietà, precisione e puntualità mi hanno fatto sentire sempre sicura e supportata, trovando la soluzione più adatta alla mia situazione.
Inizia da qui
Raccontaci la tua situazione
Quattro domande su mutuo seconda casa. Ti richiama un consulente dell'ufficio di Via Brunico che ha già letto le tue risposte: non devi ripetere tutto al telefono.
- Non serve aver già trovato casa: anzi, prima ci senti e meglio è
- Nessun documento da preparare per la prima telefonata
- Se l'operazione non sta in piedi te lo diciamo subito
- La valutazione iniziale è gratuita e non ti impegna a nulla
FAQ
Domande frequenti
Ho già un mutuo: posso averne un secondo?
È possibile quando il reddito sostiene entrambe le rate secondo i criteri della banca. Quei criteri però cambiano parecchio da un istituto all'altro, soprattutto nel modo in cui viene trattato l'eventuale canone di locazione: è esattamente il caso in cui il confronto tra più banche fa la differenza tra un no e una delibera.
Quanto posso finanziare su una seconda casa?
In genere tra il 70 e l'80% del valore di perizia, quindi meno che sulla prima casa e calcolato sulla stima del perito, non sul prezzo pattuito. Se la perizia risulta più bassa del prezzo, la differenza resta a tuo carico: su un mercato con poca trattativa come quello milanese è la sorpresa più frequente.
Valgono le agevolazioni prima casa?
No. L'imposta di registro sale dal 2% al 9% e l'imposta sostitutiva sul mutuo dallo 0,25% al 2%. Ne teniamo conto nel conto complessivo che ti presentiamo, perché su un investimento pesano più del tasso.
Compro un bilocale per mio figlio che studia a Milano: cambia qualcosa?
Dal punto di vista fiscale resta un secondo immobile, salvo i casi in cui l'acquisto sia intestato direttamente al figlio con i requisiti prima casa: sono due operazioni diverse, con conseguenze diverse su imposte, garanzie richieste e reddito valutato. Le mettiamo a confronto prima di scegliere, perché dopo il rogito non si torna indietro.
Se affitto l'immobile, il canone conta come reddito?
Dipende dall'istituto. Alcuni lo considerano, quasi sempre in misura ridotta — tra il cinquanta e il settanta per cento — e solo a fronte di un contratto registrato. Un canone soltanto previsto in genere non viene conteggiato. Verifichiamo caso per caso quali banche lo valorizzano di più.
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